Bong bóng bất động sản là gì?

Bong Bóng Bất Động Sản

Bong bóng nhà ở là gì?

Bong bóng nhà đất, hay bong bóng bất động sản, (Housing Bubble) là sự gia tăng giá nhà đất do nhu cầu, đầu cơ và chi tiêu quá đà đến mức sụp đổ. Bong bóng nhà ở thường bắt đầu với sự gia tăng nhu cầu trong bối cảnh nguồn cung hạn chế, cần một thời gian tương đối dài để bổ sung và tăng trưởng. Các nhà đầu cơ đổ tiền vào thị trường, tiếp tục thúc đẩy nhu cầu. Tại một thời điểm nào đó, nhu cầu giảm hoặc đình trệ đồng thời cung tăng, dẫn đến giá giảm mạnh – và bong bóng vỡ.

Hiểu về Bong bóng nhà ở

Bong bóng nhà đất là một sự kiện tạm thời, nhưng nó có thể kéo dài trong nhiều năm. Thông thường, nó bị thúc đẩy bởi những thứ nằm ngoài quy chuẩn như nhu cầu bị thao túng, đầu cơ, mức đầu tư cao bất thường, thanh khoản dư thừa, thị trường vay nợ bất động sản bị bãi bỏ hoặc các hình thức cực đoan của các sản phẩm phái sinh dựa trên thế chấp — tất cả đều có thể khiến giá nhà trở nên không bền vững. Nó dẫn đến sự gia tăng cầu so với cung.

Theo Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF), bong bóng nhà đất có thể ít xảy ra hơn bong bóng cổ phiếu, nhưng chúng có xu hướng kéo dài gấp đôi.

Bong bóng nhà đất không chỉ gây ra một vụ tai nạn bất động sản lớn mà còn có tác động đáng kể đến mọi tầng lớp, khu vực lân cận và nền kinh tế nói chung. Họ có thể buộc mọi người tìm cách trả hết các khoản thế chấp của họ thông qua các chương trình khác nhau hoặc có thể yêu cầu họ đào vào các tài khoản hưu trí để đủ tiền sống trong nhà của họ. Bong bóng nhà đất là một trong những lý do chính khiến mọi người cuối cùng mất tiền tiết kiệm.

Điều gì gây ra bong bóng nhà ở?

Theo truyền thống, thị trường nhà ở không dễ xảy ra bong bóng như các thị trường tài chính khác do lượng giao dịch lớn và các chi phí liên quan đến việc sở hữu một ngôi nhà.

Tuy nhiên, sự gia tăng nhanh chóng của nguồn cung tín dụng dẫn đến sự kết hợp của lãi suất rất thấp và nới lỏng các tiêu chuẩn bảo lãnh phát hành tín dụng có thể đưa người đi vay vào thị trường và nhu cầu tiêu thụ. Việc tăng lãi suất và thắt chặt các tiêu chuẩn tín dụng có thể làm giảm nhu cầu, khiến bong bóng nhà đất vỡ.

Bong bóng nhà ở Hoa Kỳ giữa năm 2000

Bong bóng nhà đất khét tiếng ở Mỹ vào giữa những năm 2000 một phần là kết quả của một bong bóng khác, bong bóng này trong lĩnh vực công nghệ. Nó liên quan trực tiếp đến và những gì một số người cho là nguyên nhân của cuộc khủng hoảng tài chính 2007-2008 .

Trong thời kỳ bong bóng dotcom cuối những năm 1990, nhiều công ty công nghệ mới đã chào mua cổ phiếu phổ thông của họ lên mức giá cực cao trong một khoảng thời gian tương đối ngắn. Ngay cả những công ty ít hơn một chút so với các công ty mới thành lập và chưa tạo ra thu nhập thực tế cũng bị các nhà đầu cơ cố gắng thu lợi nhuận nhanh chóng trên thị trường vốn hóa lớn. Đến năm 2000, Nasdaq đạt đỉnh, và khi bong bóng công nghệ vỡ, nhiều cổ phiếu trước đây từng bay cao đã rơi xuống mức giá thấp hơn đáng kể.

Khi các nhà đầu tư từ bỏ thị trường chứng khoán trong bối cảnh bong bóng dotcom vỡ và thị trường chứng khoán sụp đổ sau đó, họ chuyển tiền của mình vào bất động sản. Đồng thời, Cục Dự trữ Liên bang Hoa Kỳ đã cắt giảm lãi suất và giữ chúng ở mức thấp để chống lại cuộc suy thoái nhẹ kéo theo sự sụp đổ của công nghệ, cũng như để chống lại sự không chắc chắn sau cuộc tấn công của Trung tâm Thương mại Thế giới vào ngày 11 tháng 9 năm 2001.

Dòng tiền và tín dụng tràn ngập này đã đáp ứng với các chính sách khác nhau của chính phủ được thiết kế để khuyến khích quyền sở hữu nhà và một loạt các đổi mới thị trường tài chính nhằm tăng tính thanh khoản của các tài sản liên quan đến bất động sản. Giá nhà tăng cao, ngày càng có nhiều người lao vào kinh doanh mua bán nhà.

Trong 6 năm tiếp theo, sự cuồng tín đối với quyền sở hữu nhà đã tăng lên mức báo động khi lãi suất giảm mạnh và các yêu cầu cho vay nghiêm ngặt đều bị bỏ rơi. Người ta ước tính rằng 20% ​​các khoản thế chấp trong năm 2005 và 2006 thuộc về những người không thể đủ điều kiện theo các yêu cầu cho vay thông thường. Những người này được mệnh danh là những người đi vay dưới chuẩn. Hơn 75% các khoản vay dưới chuẩn này là các khoản thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh được với lãi suất ban đầu thấp và dự kiến ​​đặt lại sau 2 đến 3 năm.

Giống như bong bóng công nghệ, bong bóng nhà ở được đặc trưng bởi sự gia tăng ban đầu về giá nhà ở do các yếu tố cơ bản, nhưng khi thị trường tăng giá nhà ở tiếp tục, nhiều nhà đầu tư bắt đầu mua nhà dưới dạng đầu cơ.
Khuyến khích của chính phủ của các ngân hàng sở hữu nhà gây ra rộng để giảm lãi suất của họ và yêu cầu cho vay, mà thúc đẩy một điên cuồng mua nhà mà lái xe giá bán trung bình của các hộ gia đình tăng 55 phần trăm từ năm 2000 đến năm 2007. 6 Các điên cuồng mua nhà đã thu hút trong các nhà đầu cơ, những người đã bắt đầu lật tung các ngôi nhà để kiếm hàng chục nghìn đô la lợi nhuận trong vòng hai tuần.

Trong cùng thời gian đó, thị trường chứng khoán bắt đầu phục hồi và đến năm 2006, lãi suất bắt đầu tăng. 7 Các khoản thế chấp theo lãi suất có thể điều chỉnh bắt đầu tái lập ở mức cao hơn khi các dấu hiệu cho thấy nền kinh tế đang chậm lại xuất hiện vào năm 2007. Với giá nhà ở đang leo thang ở mức cao, phần bù rủi ro quá cao đối với các nhà đầu tư, những người sau đó đã ngừng mua nhà. Khi người mua nhà thấy rõ rằng giá trị nhà thực sự có thể đi xuống, thì giá nhà ở bắt đầu giảm mạnh, gây ra một đợt bán tháo lớn đối với các chứng khoán được thế chấp bằng thế chấp. Giá nhà ở sẽ giảm 19% từ năm 2007 đến năm 2009, 6 và các vụ vỡ nợ thế chấp hàng loạt sẽ dẫn đến hàng triệu nhà bị tịch thu trong vài năm tới.