Cách tính ROI trên tài sản cho thuê

Một trong những lý do chính mà mọi người đầu tư là để tăng tài sản của họ . Mặc dù động cơ thúc đẩy có thể khác nhau giữa các nhà đầu tư – một số có thể muốn có tiền để nghỉ hưu, những người khác có thể chọn tiêu tiền cho các sự kiện khác trong cuộc sống như sinh con hoặc đám cưới – kiếm tiền thường là cơ sở của tất cả các khoản đầu tư. Và không quan trọng bạn đặt tiền của mình vào đâu, cho dù nó vào thị trường chứng khoán, thị trường trái phiếu hay bất động sản.

Bất động sản là tài sản hữu hình được tạo thành từ đất và thường bao gồm bất kỳ công trình kiến ​​trúc hoặc tài nguyên nào được tìm thấy trên đất đó. Động sản đầu tư là một ví dụ về một sự đầu tư bất động sản. Mọi người thường mua bất động sản đầu tư với mục đích kiếm tiền thông qua thu nhập cho thuê. Một số người mua bất động sản đầu tư với ý định bán chúng sau một thời gian ngắn.

Bất kể mục đích là gì, đối với các nhà đầu tư đa dạng hóa danh mục đầu tư của họ với bất động sản, điều quan trọng là phải đo lường lợi tức đầu tư (ROI) để xác định khả năng sinh lời của bất động sản. Dưới đây là một cái nhìn nhanh về ROI, cách tính ROI cho bất động sản cho thuê của bạn và tại sao điều quan trọng là bạn phải biết ROI của bất động sản trước khi mua bất động sản.

Cách tính ROI trên tài sản cho thuê

Lợi tức đầu tư (ROI) là gì?

Lợi tức đầu tư đo lường số tiền, hoặc lợi nhuận, được tạo ra từ một khoản đầu tư theo tỷ lệ phần trăm của chi phí của khoản đầu tư đó. Nó cho thấy 1 đồng đô la đầu tư đang được sử dụng hiệu quả như thế nào để tạo ra lợi nhuận. Biết được ROI cho phép các nhà đầu tư đánh giá xem việc bỏ tiền vào một khoản đầu tư cụ thể có phải là một lựa chọn khôn ngoan hay không.

ROI có thể được sử dụng cho bất kỳ khoản đầu tư nào — cổ phiếu, trái phiếu, tài khoản tiết kiệm và một phần bất động sản. Việc tính toán ROI có ý nghĩa cho một bất động sản nhà ở có thể khó khăn vì có thể dễ dàng thao tác các phép tính — một số biến số nhất định có thể được đưa vào hoặc loại trừ trong tính toán. Nó có thể trở nên đặc biệt khó khăn khi các nhà đầu tư có tùy chọn trả tiền mặt hoặc thế chấp tài sản.

Ở đây, chúng tôi sẽ xem xét hai ví dụ để tính toán ROI trên bất động sản cho thuê nhà ở: một giao dịch mua bằng tiền mặt và một ví dụ vay tiền bằng thế chấp.

Công thức tính ROI

Để tính toán lợi nhuận hoặc thu được từ bất kỳ khoản đầu tư nào, trước tiên, hãy lấy tổng lợi nhuận của khoản đầu tư đó và trừ đi chi phí ban đầu của khoản đầu tư.

Để tính toán tỷ lệ phần trăm ROI, chúng tôi lấy lợi nhuận ròng , hoặc lãi ròng, trên khoản đầu tư và chia nó cho chi phí ban đầu.

ROI = (Thu nhập trên tài sản – chi phí mua tài sản)/chi phí mua tài sản

Ví dụ, nếu bạn mua cổ phiếu ABC với giá 1.000 đô la và bán nó hai năm sau với giá 1.600 đô la, lợi nhuận ròng là 600 đô la (1.600 – 1.000 đô la). ROI trên cổ phiếu là 60% [600 đô la (lợi nhuận ròng) ÷ 1.000 đô la (chi phí) = 0,60].

Tính toán ROI trên Thuộc tính cho thuê

Phương trình trên có vẻ đủ đơn giản, nhưng hãy nhớ rằng có một số biến liên quan đến bất động sản có thể ảnh hưởng đến số ROI. Chúng bao gồm chi phí sửa chữa và bảo trì, và các phương pháp tính toán đòn bẩy — số tiền được vay với lãi suất để đầu tư ban đầu. Tất nhiên, các điều khoản tài chính có thể ảnh hưởng lớn đến tổng chi phí đầu tư.

Cụ thể như sau:

ROI cho các giao dịch tiền mặt

Việc tính toán ROI của một bất động sản khá đơn giản nếu bạn mua một bất động sản bằng tiền mặt. Dưới đây là một ví dụ về bất động sản cho thuê được mua bằng tiền mặt:

  • Bạn đã trả 100.000 đô la tiền mặt cho tài sản cho thuê.
  • Các chi phí khác là 1.000 $ và chi phí tu sửa đạt $ 9,000, nâng tổng mức đầu tư của bạn đến $ 110.000 cho tài sản.
  • Bạn đã thu được 1.000 đô la tiền thuê mỗi tháng.

Một năm sau:

  • Bạn đã kiếm được 12.000 đô la thu nhập cho thuê trong 12 tháng đó.
  • Các chi phí bao gồm hóa đơn tiền nước, thuế tài sản và bảo hiểm, tổng cộng là 2.400 đô la trong năm hoặc $ 200 mỗi tháng.
  • Lợi tức hàng năm của bạn là 9.600 đô la (12.000 đô la – 2.400 đô la).

Để tính toán ROI của bất động sản:

  • Chia lợi tức hàng năm (9.600 đô la) cho tổng số tiền đầu tư là 110.000 đô la.
  • ROI = $ 9,600 ÷ $ 110,000 = 0,087 hoặc 8,7%.
  • ROI của bạn là 8,7%.

ROI cho các giao dịch vay thế chấp

Việc tính toán ROI trên các giao dịch vay nợ có liên quan nhiều hơn.

Ví dụ: giả sử bạn mua cùng một bất động sản cho thuê trị giá 100.000 đô la như trên, nhưng thay vì trả tiền mặt, bạn đã thế chấp.

  • Khoản trả trước cần thiết cho khoản thế chấp là 20% giá mua, hoặc 20.000 đô la (giá bán 100.000 đô la x 20%).
  • Chi phí khác cao hơn, điển hình cho một khoản thế chấp, với tổng số tiền trả trước là 2.500 đô la.
  • Bạn đã trả 9.000 đô la để tu sửa.
  • Tổng chi phí tự trả của bạn là 31.500 đô la (20.000 đô la + 2.500 đô la + 9.000 đô la).

Ngoài ra còn có các chi phí liên tục với một khoản thế chấp:

  • Giả sử bạn đã vay một khoản vay 30 năm với lãi suất cố định 4%. Trên 80.000 đô la đã vay, số tiền trả gốc và lãi hàng tháng sẽ là 381,93 đô la.
  • Chúng tôi sẽ cộng 200 đô la tương tự mỗi tháng để chi trả tiền nước, thuế và bảo hiểm, làm cho tổng số tiền thanh toán hàng tháng của bạn là 581,93 đô la.
  • Thu nhập cho thuê 1.000 đô la mỗi tháng tổng cộng 12.000 đô la trong năm.
  • Dòng tiền hàng tháng là 418,07 đô la (1.000 đô la tiền thuê nhà – 581,93 đô la thanh toán thế chấp).

Một năm sau:

  • Bạn đã kiếm được 12.000 đô la trong tổng thu nhập cho thuê trong năm ở mức 1.000 đô la mỗi tháng.
  • Lợi tức hàng năm của bạn là 5.016,84 đô la (418,07 đô la x 12 tháng).

Để tính toán ROI của bất động sản:

  • Chia lợi tức hàng năm cho chi phí ban đầu của bạn (khoản trả trước là 20.000 đô la, chi phí khác là 2.500 đô la và tu sửa lại với số tiền 9.000 đô la) để xác định ROI.
  • ROI = $5,016.84 ÷ $31,500 = 0.159.
  • ROI của bạn là 15,9%.

Vốn chủ sở hữu nhà 

Một số nhà đầu tư thêm vốn chủ sở hữu của ngôi nhà vào phương trình. Vốn chủ sở hữu là giá trị thị trường của tài sản trừ đi tổng số dư nợ cho vay. Hãy nhớ rằng vốn sở hữu nhà không phải là tiền mặt. Bạn sẽ cần phải bán tài sản để sở hữu nó.

Để tính toán lượng vốn chủ sở hữu trong ngôi nhà của bạn, hãy xem lại lịch trình khấu hao thế chấp của bạn để tìm hiểu xem khoản thanh toán thế chấp của bạn đã đi đến đâu để trả nợ gốc của khoản vay. Điều này xây dựng sự công bằng trong ngôi nhà của bạn.

Số vốn chủ sở hữu có thể được thêm vào lợi nhuận hàng năm. Trong ví dụ của chúng tôi, lịch trình phân bổ cho khoản vay cho thấy tổng cộng 1.408,84 đô la tiền gốc đã được trả xuống trong 12 tháng đầu tiên.

  • Lợi tức hàng năm mới, bao gồm cả phần vốn chủ sở hữu, bằng 6.425,68 đô la (5.016,84 đô la thu nhập hàng năm + 1.408,84 đô la vốn chủ sở hữu).
  • ROI = $6,425.68 ÷ $31,500 = 0.20.
  • ROI của bạn là 20%.

Tầm quan trọng của ROI đối với bất động sản

Biết ROI cho bất kỳ khoản đầu tư nào cho phép bạn trở thành một nhà đầu tư hiểu biết hơn. Trước khi mua, hãy ước tính chi phí phát sinh và chi phí hàng tháng cũng như thu nhập từ việc cho thuê của bạn. Điều này giúp bạn có cơ hội so sánh nó với các thuộc tính tương tự khác.

Khi bạn đã thu hẹp nó, bạn có thể xác định số tiền bạn sẽ kiếm được. Nếu tại bất kỳ thời điểm nào bạn nhận ra rằng chi phí của mình sẽ vượt quá ROI, bạn có thể cần phải quyết định xem bạn có muốn sử dụng nó và hy vọng bạn sẽ kiếm được lợi nhuận trở lại — hoặc bán để không bị thua lỗ.

Tất nhiên, có thể có các chi phí bổ sung liên quan đến việc sở hữu một bất động sản cho thuê, chẳng hạn như chi phí sửa chữa hoặc bảo trì, sẽ cần được đưa vào tính toán, cuối cùng ảnh hưởng đến ROI.

Ngoài ra, chúng tôi giả định rằng tài sản đã được cho thuê trong tất cả 12 tháng. Trong nhiều trường hợp, các vị trí cho thuê không xảy ra, đặc biệt là giữa những người thuê nhà, và bạn phải tính đến việc thiếu thu nhập cho những tháng đó trong tính toán của mình.

Lợi tức đầu tư (ROI) tốt cho các nhà đầu tư bất động sản là gì?

Điều mà một nhà đầu tư coi là ROI “tốt” có thể không được chấp nhận đối với người khác. ROI tốt đối với bất động sản thay đổi tùy theo mức độ chấp nhận rủi ro — bạn càng sẵn sàng chấp nhận rủi ro, thì ROI bạn mong đợi càng cao. Ngược lại, các nhà đầu tư không thích rủi ro có thể vui vẻ chấp nhận ROI thấp hơn để đổi lấy sự chắc chắn hơn.

Tuy nhiên, nói chung, để đầu tư bất động sản trở nên đáng giá, nhiều nhà đầu tư nhắm đến mức sinh lời phù hợp hoặc cao hơn mức sinh lời trung bình trên S&P 500. Mức sinh lời trung bình trong lịch sử của S&P 500 là 10%. Còn ở Việt Nam, bạn có thể xem trung bình mức sinh lời trên thị trường chứng khoán VN-Index.

Điểm mấu chốt

ROI của một bất động sản cho thuê khác với các khoản đầu tư khác: Nó có thể thay đổi rất nhiều, tùy thuộc vào việc tài sản đó được vay nợ thông qua thế chấp hay thanh toán bằng tiền mặt. Theo nguyên tắc chung, càng ít tiền mặt trả trước như một khoản trả trước cho tài sản, thì số dư khoản vay thế chấp sẽ càng lớn, nhưng ROI của bạn càng lớn.

Ngược lại, trả trước càng nhiều tiền mặt và càng vay ít thì ROI của bạn càng thấp, vì chi phí ban đầu của bạn sẽ cao hơn. Nói cách khác, tài chính cho phép bạn tăng ROI của mình trong ngắn hạn, vì chi phí ban đầu của bạn thấp hơn.

Điều quan trọng là sử dụng một cách tiếp cận nhất quán khi đo lường ROI cho nhiều thuộc tính. Ví dụ: nếu bạn bao gồm vốn chủ sở hữu của ngôi nhà khi đánh giá một bất động sản, bạn nên bao gồm vốn chủ sở hữu của các tài sản khác khi tính toán ROI cho danh mục bất động sản của bạn. Điều này có thể cung cấp cái nhìn chính xác nhất về danh mục đầu tư của bạn.