Hướng dẫn Định giá Tài sản của bạn

Cho dù bạn là chủ nhà hiện tại, người mua nhà lần đầu hay nhà đầu tư bất động sản, việc hiểu rõ giá trị của bất động sản là điều cần thiết. Giá trị của bất động sản không chỉ cho bạn biết bạn có thể (hoặc nên) bán bất động sản để làm gì, nó còn cho bạn biết bạn có thể trả những gì cho bất động sản tiếp theo của mình, cộng với số tiền bạn có thể phải trả trong thuế bất động sản.

Có nhiều chiến lược để xác định giá trị của thuộc tính và có nhiều yếu tố có thể ảnh hưởng đến giá trị của thuộc tính. Hãy tiếp tục đọc để tìm hiểu chúng là gì, cũng như lý do tại sao việc định giá tài sản thực sự quan trọng.

Hướng dẫn Định giá Tài sản của bạn

Các yếu tố quyết định việc định giá tài sản

Định giá tài sản là phương tiện xác định giá trị tài chính của tài sản. Nó không phải là một khoa học chính xác, và nó dựa trên nhiều yếu tố khác nhau. Cũng có nhiều loại định giá khác nhau, chẳng hạn như giá trị được đánh giá cho mục đích tính thuế và giá trị thị trường hợp lý cho mục đích bán.

Một số yếu tố quan trọng nhất để xác định giá trị tài sản là các đặc điểm bên trong của tòa nhà. Nói cách khác, điều gì đang xảy ra bên trong? Các yếu tố bên trong sẽ bao gồm diện tích vuông, số lượng phòng, chất lượng của công trình, bất kỳ thiết bị nào, tính thẩm mỹ, v.v.

Việc định giá tài sản cũng phụ thuộc vào đặc điểm bên ngoài của tòa nhà. Những yếu tố này nói chung có thể được mô tả như là sự hấp dẫn của môi trường xung quanh. Bên ngoài trông như thế nào? Lô lớn là bao nhiêu? Có những loại cảnh quan nào? Cả bên ngoài và lô đất đều được bảo dưỡng tốt không?

Vị trí của một tòa nhà cũng là một yếu tố chính trong việc xác định giá trị tài sản. Bạn có thể có hai tòa nhà giống hệt nhau với hai lô giống hệt nhau. Nhưng nếu một trong những vị trí tốt hơn, nó có thể đáng giá hơn.

Đầu tiên, hãy xem xét các đặc điểm của khu vực lân cận. Các khu vực lân cận có khả năng tiếp cận dễ dàng với giao thông công cộng, bệnh viện, trường học, công viên và hơn thế nữa nói chung có thể đánh giá tốt hơn so với các khu vực có ít tiện nghi hơn. Tỷ lệ tội phạm, chẳng hạn như số vụ trộm cao hay thấp, cũng có thể ảnh hưởng đến giá trị của tài sản.

Việc có các cửa hàng tạp hóa đáng mơ ước gần đó cũng có thể làm tăng giá trị của bất động sản.

Giá trị bất động sản cũng bị tác động đáng kể bởi thị trường bất động sản hiện tại và cung cầu địa phương. Nhìn chung, khi nhu cầu mua nhà vượt quá nguồn cung hiện tại, giá trị bất động sản sẽ tăng lên. Khi cung vượt cầu, nhà có xu hướng bán với giá thấp hơn.

Giá nhà cũng được thúc đẩy bởi các cuộc chiến đấu thầu, giống như trong quá khứ, nhưng sự gia tăng giá nhà được chứng kiến ​​trong đại dịch cũng là mức cao nhất trong nhiều năm. Từ tháng 8 năm 2020 đến tháng 8 năm 2021, giá nhà trung bình tăng 17,7%, từ khoảng 257.000 đô la vào tháng 8 năm 2021 lên khoảng 303.000 đô la vào tháng 8 năm 2021, theo Chỉ số giá trị nhà của Zillow tại Mỹ. Một năm trước đó, từ tháng 8 năm 2019 đến tháng 8 năm 2020, giá nhà trung bình chỉ tăng khoảng 5%.

Các phương pháp định giá tài sản

Có một số phương pháp khác nhau để tìm giá trị của một thuộc tính. Mỗi phương pháp này có thể được sử dụng trong các trường hợp khác nhau.

Phương pháp so sánh doanh số bán hàng

Phương pháp so sánh bán hàng là phương pháp thường được sử dụng nhất để xác định giá trị của bất động sản cần bán. Sử dụng cách tiếp cận này, người môi giới hoặc người thẩm định giá sẽ so sánh một bất động sản với những bất động sản gần đó tương tự, đôi khi được gọi là “so sánh”.

Ví dụ: nếu bạn định bán một ngôi nhà rộng 2.000 m2 với ba phòng ngủ và hai phòng tắm, người môi giới bất động sản của bạn có thể sẽ xem xét những ngôi nhà rộng 2.000 m2 khác trong khu vực với cùng số phòng và giá của bạn cho phù hợp. Nếu nhà của bạn ở trong tình trạng tốt hơn những thứ đó, họ có thể sẽ định giá chúng cao hơn. Nếu tình trạng của bạn tồi tệ hơn, họ có thể sẽ định giá nó thấp hơn một chút so với các sản phẩm có thể so sánh được.

Phương pháp tiếp cận thu nhập

Phương pháp tiếp cận thu nhập để định giá tài sản được sử dụng phổ biến nhất với các bất động sản đầu tư tạo ra dòng thu nhập. Sử dụng cách tiếp cận thu nhập, thẩm định viên sẽ kiểm tra báo cáo chi phí, giá thuê, tỷ lệ trống, điều kiện thị trường, v.v. để xác định thu nhập của bất động sản. Sau đó, các dự báo về thu nhập và dòng tiền được sử dụng để xác định giá trị của bất động sản.

Phương pháp tiếp cận chi phí

Sử dụng cách tiếp cận chi phí để định giá tài sản, giá trị của một tài sản được dựa trên chi phí thay thế của nó. Nói cách khác, chi phí bao nhiêu để thay thế hoặc tái tạo tòa nhà hiện có trên mảnh đất hiện tại? Khi bạn biết chi phí thay thế, hãy trừ khấu hao và cộng giá trị của trang web để xác định giá trị tài sản.

Tại sao giá trị tài sản lại quan trọng

Giá trị của bất động sản là thông tin quan trọng đối với chủ sở hữu hiện tại, cơ quan thuế địa phương của bạn, người cho vay, người mua nhà, v.v. Dưới đây là một số ví dụ về các điều khoản giá trị tài sản và thời điểm chúng quan trọng.

Thẩm định giá trị

Khi bạn đăng ký thế chấp để mua nhà, người cho vay của bạn thường sẽ cần biết giá trị thẩm định của ngôi nhà bạn muốn mua. Số tiền mà ngân hàng, hiệp hội tín dụng hoặc người cho vay sẽ cho phép bạn vay được gọi là tỷ lệ khoản vay trên giá trị tối đa và nó dựa trên giá trị được thẩm định của căn nhà. Nó khác nhau với từng người cho vay, ngân hàng hoặc hiệp hội tín dụng, nhưng nó thường không quá 80% giá trị được thẩm định của căn nhà (tỷ lệ cao hơn thường đi kèm với nhu cầu bảo hiểm thế chấp).

Giá trị được đánh giá

Chính quyền địa phương tính thuế bất động sản của cư dân đối với tài sản mà họ sở hữu. Các giá trị được đánh giá của một ngôi nhà hoặc tài sản khác là những gì xác định có bao nhiêu bạn sẽ trả tiền thuế. Thuế bất động sản khác nhau giữa các tiểu bang, vì vậy thuế đối với một ngôi nhà có giá trị được định giá là 250.000 đô la sẽ dẫn đến một hóa đơn thuế rất khác ở New Jersey, nơi thuế bất động sản nổi tiếng là cao, so với Alabama, nơi thuế bất động sản được biết là rất thấp.

Giá thị trường

Các giá trị thị trường công bằng của một bất động sản nói chung được coi là giá mà tại đó tài sản có thể được bán với giá trong một thị trường mở, nơi cả người mua và người bán được thông báo đầy đủ và không thuộc bất kỳ áp lực. Nói cách khác, đó là số tiền bạn có thể mong đợi một cách hợp lý để mua hoặc bán thứ gì đó dựa trên thị trường bất động sản hiện tại.

Tiền mặt thực tế và giá trị chi phí thay thế

Tiền mặt thực tế và giá trị chi phí thay thế là các phương pháp được sử dụng trong bảo hiểm để xác định số tiền công ty bảo hiểm sẽ thanh toán khi bạn nộp đơn yêu cầu bồi thường. Nếu bạn có bảo hiểm thực tế bằng tiền mặt, công ty bảo hiểm sẽ hoàn trả cho bạn giá trị đã hao mòn của tài sản và đồ đạc của bạn. Mặt khác, bảo hiểm chi phí thay thế sẽ hoàn trả cho bạn chi phí sửa chữa hoặc thay thế tài sản của bạn và các vật dụng bên trong mà không tính khấu hao.

Giá trị tương lai tiềm năng

Nếu bạn đang có ý định đầu tư vào bất động sản cho thuê, thì điều quan trọng là phải hiểu giá trị tiềm năng trong tương lai của nó . Trong hầu hết các trường hợp, việc xác định giá trị tương lai của bất động sản ít liên quan đến số tiền bạn có thể bán nó mà liên quan nhiều hơn đến dòng tiền dự kiến ​​trong tương lai.