Kinh nghiệm và quy trình mua nhà đã qua sử dụng

Mua nhà cũ đã qua sử dụng không phải là chuyện dễ dàng. Khác biệt hoàn toàn so với việc bạn mua 1 căn nhà mới. Dưới đây chúng tôi chia sẻ chi tiết nhất về kinh nghiệm và quy trình để bạn có những quyết định chính xác nhất. Nếu thấy bài này hay và xác thực, hãy chia sẻ cho nhiều người biết hơn nhé.

Kinh nghiệm và quy trình mua nhà cũ đã qua sử dụng

Tìm hiểu thông tin về môi giới trung gian

  1. Bạn có thể mua số điện thoại di động trước để tránh bị điện thoại quấy rối về các đồ trang trí, cho vay, đồ đạc, v.v., và hủy số sau khi mua nhà.
  2. Chọn nhà môi giới cẩn thận.
  3. Nếu việc mua nhà cũ liên quan đến một bên trung gian, hãy tìm một bên trung gian tương đối lớn và có tên tuổi. Phí và dịch vụ của bên trung gian cần được làm rõ trước. Trước khi mua nhà, bạn phải tính toán tất cả các chi phí với họ (bao gồm phí môi giới, thuế và các loại phí xử lý khác), và yêu cầu họ lập danh sách, ghi rõ từng mục, sau đó ký tên để đảm bảo rằng không có bất kỳ chi phí nào khác. Bạn có thể nói thêm: Khoản phí này đã bao gồm tất cả các khoản phí mà bên trung gian phải tính, bao gồm cả phí dịch vụ cầm cố,… ngoại trừ khoản phí này, không có khoản phí nào khác sẽ được trả cho bên trung gian và được ghi vào hợp đồng.
  4. Thương lượng với bên trung gian. Nói chung thời gian thanh toán phí trung gian là thanh toán một phần sau khi ký hợp đồng, một phần thanh toán sau khi chuyển khoản, để không phải đóng tiền quá sớm. Nhớ yêu cầu xuất hóa đơn mỗi khi thanh toán.
  5. Vay tín chấp thì không ngại rắc rối, tốt nhất bạn nên tự tìm vay ngân hàng và thận trọng với dịch vụ cho vay do trung gian cung cấp.
  6. Giá nhà đất trực tuyến không đáng tin cậy, giá niêm yết của hầu hết các ngôi nhà trên các trang web khác đều thấp hơn nhiều so với giá thực tế.
  7. Khi người trung gian thu “tiền chủ ý” từ chủ nhà, đừng bao giờ đưa nó, bởi vì bất kể họ có trả tiền chủ ý hay không, mục đích của họ là để giao dịch được thuận lợi.
  8. Về cách cắt giảm phí trung gian:
    a. Mặc cả càng muộn càng tốt, đừng đề cập đến điều này cho đến khi bạn trả phí trung gian. Mặc cả là khai thác thu nhập của người môi giới, anh ta sẽ biết suy nghĩ của bạn sớm nhất, và mức độ cẩn thận của người trung gian chắc chắn sẽ giảm xuống.
    b. Chìa khóa để mặc cả là liên hệ với chủ sở hữu. Nếu không phải là nhà có hợp đồng độc quyền, một khi bạn liên hệ với chủ sở hữu, có nghĩa là hai bạn có thể nhảy sang bên trung gian khác, mặc dù đó là hành vi trái đạo đức nhưng nó gây áp lực cho bên trung gian.
    c. Đừng cắt phí trung gian quá thấp. Ngay cả khi bạn có thể cắt phí trung gian rất thấp, thì trong dịch vụ tiếp theo, người môi giới chắc chắn sẽ lấy lại được tiền từ dịch vụ.
  9. Khi chọn môi giới, bạn phải “tìm hiểu loanh quanh”, ví dụ bạn quan tâm đến danh sách của nhà trung gian thì bạn phải đến ít nhất 3 địa điểm khác nhau để tham khảo ý kiến để tham khảo nguồn hàng và bạn sẽ có thể giao tiếp. Thật dễ dàng để xác định nhà môi giới nào là đáng tin cậy nhất.
  10. Người trung gian thường sẽ chỉ cho bạn một vài ngôi nhà không được như ý, sau đó chỉ cho bạn một hoặc hai ngôi nhà có điều kiện tốt hơn, rồi bắt đầu khuyến khích bạn hành động. Và tất cả những gì bạn phải làm là NÓI KHÔNG, và hết sức quan trọng. Nếu bạn không kén chọn, giới hạn dưới của bên trung gian sẽ ngày càng thấp, đưa ra những danh sách không tốt và lãng phí thời gian của bạn. Hãy chuẩn bị cho một cuộc chiến kéo dài với bên trung gian. Bên trung gian đầu tư càng nhiều thời gian và chi phí thì nhà sẽ được cung cấp cho bạn càng tốt.

Tóm lại: Cố gắng chọn các công ty trung gian lớn. Không trả tiền khi xem nhà; về phí trung gian trước khi xem nhà.

Kiểm tra tại chỗ căn nhà để xác định ý định mua

Khi xem nhà, chú ý đừng xem những nhà không nằm trong danh sách chọn nhà, cũng đừng xem những nhà vượt giá kỳ vọng, nếu không sẽ thật là lãng phí thời gian và sức lực.

Thời gian xem

  • Vào ban ngày có thể thấy được ánh sáng của một ngôi nhà hay không, hướng, tầng, khoảng cách giữa các ngôi nhà về cơ bản có thể xác định được vấn đề ánh sáng của một ngôi nhà.
  • Ban đêm thấy nhà có ồn ào hay không, có nhà hướng ra đường thì phải xem ban đêm phòng ngủ có ồn không. Một số nhà hướng ra phố nhưng tầng cao, nhà không ồn ào lắm. Bạn có thể tải xuống ứng dụng “theo dõi tiếng ồn” trên điện thoại di động khi bạn đến thăm nhà vào ban đêm và đo tiếng ồn của ngôi nhà khi bạn đi.

Lưu ý: Là nhà dân dụng, bạn có thể tham khảo giá trị tiêu chuẩn của tiếng ồn môi trường Loại 1 của thành phố, nghĩa là không quá 55 decibel vào ban ngày và không quá 45 decibel vào ban đêm .

Các điều kiện riêng của ngôi nhà như kiểu nhà, cấu trúc, hướng, thông gió, ánh sáng, chất lượng, diện tích, chiều cao tầng, trang trí, phân bố đồ đạc, v.v., trong đó các vấn đề như tắc nghẽn cống rãnh và rò rỉ tường tương đối dễ bị bỏ qua.

Kết cấu

Kiểm tra sơ đồ ban đầu của ngôi nhà, so sánh tình trạng hiện tại của ngôi nhà, xem có thay đổi gì không. Ví dụ như tường chịu lực có bị đập bỏ hay không, có xây dựng trái phép hay không, v.v.

Kiểm tra cách bố trí của ngôi nhà đã hợp lý chưa, từng vách ngăn chức năng có rõ ràng không, diện tích và kích thước của từng vách ngăn chức năng có phù hợp không, bếp và phòng tắm có thông thoáng không (phòng tắm và bếp có cửa sổ, ánh sáng và thông gió tốt).

Hướng

Nó ảnh hưởng trực tiếp đến việc lấy sáng và thông gió của ngôi nhà, tốt nhất là hướng suốt từ Bắc vào Nam (nhà quay mặt về hướng Nam từ Bắc, có cửa sổ hướng Nam Bắc, có ánh sáng tốt và hướng của phòng khách và phòng ngủ chính nên là hướng nam. Hướng phòng tắm và bếp không được chú trọng đặc biệt nhưng phải có cửa sổ, không được đặt phòng tối.

Thứ tự hướng nhà: nam> đông nam> đông> tây nam> bắc> tây

Bạn có thể tìm hiểu thêm về phong thủy của ngôi nhà. Dưới đây là 1 số lưu ý nhỏ.

Thứ hai, khi nói đến vấn đề “phong thủy”, cần lưu ý những điểm sau:

(1) Đối với nhà hướng ra đường, mặt tiền không được đối diện với ngã tư, không mua nhà đối diện trực tiếp với ngã tư;

( 2) Đối với những ngôi nhà ở giữa cộng đồng, nếu cửa đối diện với cộng đồng Tốt nhất không nên mua lối vào hoặc lối ra;

(3) Cửa của ngôi nhà không được đối diện với cầu thang bộ hoặc cửa thang máy, và đừng mua những cái đối diện với cầu thang bộ hoặc thang máy;

(4) Để xác định xem ngôi nhà có phải là “ngôi nhà xấu” hay không, bạn có thể hỏi thêm hàng xóm, nhân viên bảo vệ trong cộng đồng, nhóm và diễn đàn.

Tầng nhà

Tầng càng thấp giá càng rẻ, tầng cao giá càng đắt, sau khi đạt đến độ cao nhất định thì tầng càng cao giá càng rẻ.

Chất lượng

Khi kiểm tra nhà tại chỗ, kiểm tra tường nhà có vết ố nước và các dấu hiệu rò rỉ nước khác hay không; kiểm tra tường và sàn nhà có bị bong tróc hay nứt không; gõ nhẹ lên sàn và tường để kiểm tra xem có hiện tượng rỗng không; kiểm tra phần cứng của cửa ra vào và cửa sổ có han gỉ không, đóng mở cửa ra vào và cửa sổ có linh hoạt không; kiểm tra đường ống thoát nước có bị tắc không; kiểm tra hiệu quả cách âm của ngôi nhà.

Diện tích

Đo diện tích của ngôi nhà tại chỗ, xem nó có phù hợp với hồ sơ trên giấy chứng nhận bất động sản hay không và không được có sự khác biệt lớn.

Tuổi nhà

Khi mua nhà cũ, cố gắng không mua một ngôi nhà quá 10 năm tuổi. Do hiện tại phát triển quá nhanh, nên không có nhiều chỗ đậu xe xung quanh các ngôi nhà cổ, chất lượng cộng đồng không đồng đều, không có vườn và môi trường giải trí, và không gian phát triển trong tương lai là tương đối nhỏ.

Các điều kiện xung quanh ngôi nhà

Giao thông xung quanh, tiện ích sinh hoạt, cây xanh cộng đồng, tiếng ồn, thang máy, an ninh, quản lý tài sản, ủy ban khu phố, v.v.

Đặc biệt chú ý đến môi trường xung quanh của khu dân cư, xung quanh tòa nhà có các công trình công cộng có bức xạ cao và nguy hiểm như tháp cao thế, trạm xăng không, nếu nhà gần đường thì cũng cần chú ý đến vấn đề tiếng ồn; Ngoài ra, hãy nhìn xung quanh khu dân cư, có những trạm rác, trạm hàng hóa,… có thể làm phiền người dân do bốc dỡ hàng hóa vào ban đêm.

Điều tra quyền tài sản, thương lượng các chi tiết của hợp đồng với chủ sở hữu

Xem giấy chứng nhận bất động sản

Xem có giấy chứng nhận bất động sản hay không. Nếu không có PASS trực tiếp, ngôi nhà không có giấy chứng nhận bất động sản thường được thế chấp hoặc bán lại bởi chủ sở hữu. Quá trình tìm kiếm quyền sở hữu bất động sản thường được điều hành bởi một bên trung gian.

Nhìn vào tên của chủ nhà. Người bán phải là chủ nhà. Một số nhà ở có nhiều đồng sở hữu như chung vợ, chồng, đồng thừa kế thì hợp đồng mua bán phải có tất cả các chủ sở hữu chung. Hợp đồng được ký với chỉ một hoặc một vài người trong số họ không có giá trị.

Xem căn nhà có bị cho mượn hay không. Một số căn nhà được mua bằng tiền vay, giấy chứng nhận bất động sản không bị ngân hàng lấy đi, nhưng giấy chứng nhận bất động sản cần được ghi rõ ràng.

Nhìn vào giấy chứng nhận đất (sổ đỏ nếu có)

Bản chất của việc sử dụng đất đối với một số ngôi nhà là đất được giao, và chính quyền có thể lấy lại đất được giao miễn phí. Nếu giấy chứng nhận đất được đánh dấu “chuyển nhượng”, có nghĩa là đất đã được chuyển nhượng, và chủ nhà được hưởng đầy đủ hơn các quyền đối với ngôi nhà.

Căn nhà được giao có thể sử dụng vô thời hạn (nếu chính quyền không thu hồi) nhưng không được bán. Muốn bán thì phải nộp phí chuyển nhượng đất, thành đất chuyển nhượng có thời hạn sử dụng 70 năm, lúc này gần giống như nhà ở thương mại. Thông thường, phí chuyển nhượng đất do người bán trả, nhưng người bán thường tính mảnh đất này vào giá nhà và do người mua chịu.

Đến Cục Quản lý Nhà ở để xác minh tình hình liên quan

Bạn có thể tìm hiểu tại Cục Quản lý Nhà ở xem nhà ở cũ mà bạn đang tìm có phải là nhà ở cải tạo, dự án định cư, nhà ở giá rẻ (có tính phí chuyển nhượng đất không) ), hoặc một ngôi nhà đơn vị. Việc chuyển nhượng những căn nhà này có những hạn chế nhất định, tránh mâu thuẫn giữa hợp đồng mua bán và chính sách, pháp luật.

Nó có bị phá bỏ trong tương lai gần không?

Nếu được, điều đó có nghĩa là bạn đã tự kiếm được nó và bây giờ bạn có thể kiếm được tiền từ việc phá dỡ. Lựa chọn những ngôi nhà phố tồi tàn cẩn thận (những khu phố tồi tàn thường đông đúc, chức năng và môi trường sống kém) Những năm gần đây, nhà nước tiến hành mạnh mẽ các dự án cải tạo thành phố cũ, nhưng cần biết đó có phải là phạm vi cải tạo hay không.

Phí quản lý tài sản có còn nợ không

Khi một số chủ nhà bán nhà, một số khoản phải thu trong thời gian dài, thậm chí họ còn nợ một khoản lớn. Nếu mua mà không biết, bạn có thể phải chịu toàn bộ chi phí. Nhà mới nhìn chung không có những vấn đề này, sau đây là một số loại phí cần chú ý:

(1) Đối với tiền nước, bạn cần hỏi người bán xem tiền nước đã được thanh toán chưa.

(2) Hóa đơn tiền điện không đơn giản như hóa đơn tiền nước. Ngoài việc nộp cho chủ nhà biên lai tiền điện đã thanh toán của tháng trước, tốt nhất bạn nên tự mình kiểm tra xem công tơ có bị xê dịch, sửa chữa hay không, công tơ còn bình thường không (chủ nhà có thể sửa đổi công tơ, vì vậy, chủ sở hữu mới sẽ bị phạt).

(3) Điện thoại, băng thông rộng, truyền hình cáp,… nói chung cho phép chủ nhà chuyển đi, chuyển số cước mới hoặc đăng ký lại.

(5) Đối với các chi phí liên quan đến tài sản, hãy hỏi công ty tài sản xem có khoản nợ nào và các vấn đề liên quan đến chuyển nhượng hay không.

Vấn đề chuyển hộ khẩu

Khi mua nhà ở khu học hành, việc cho con nhập hộ khẩu là rất quan trọng. Nếu không đạt được mục đích thì mua nhà sẽ lỗ.

Do đó, trước khi mua nhà, bạn có thể đến bộ phận liên quan (tổ dân phố, ủy ban khu phố, đồn công an,…) để kiểm tra xem hộ khẩu thường trú của người bán đã chuyển ra ngoài chưa. Nếu bên bán chỉ được chuyển đi sau khi bàn giao nhà thì phải ghi rõ trong hợp đồng với bên bán về vấn đề này.

Thương lượng giá cả

Căn nhà ưng ý rồi nên đừng tỏ ra hài lòng và muốn mua nó trước mặt gia đình. Cố gắng tìm ra lỗi càng nhiều càng tốt. Sau khi đi về, bạn hãy nói chuyện với người trung gian và nhờ anh ta hỏi về giá cả. Nói với người trung gian rằng không có đủ tiền và nói về khó khăn của bản thân, đồng thời nhờ anh ta giúp thương lượng giá cả và yêu cầu giảm giá.

Thì tùy trình độ của người trung gian, bạn sẽ được mức giá đúng hoặc gần đúng với giá kỳ vọng của mình. Đừng lo lắng, hãy đợi từ từ trong hai ngày. Nên nhớ là phải mạnh tay, đừng chủ động hài lòng giá dễ dàng.

Ký hợp đồng mua bán

Thiết lập hợp đồng

Hầu hết các phòng quản lý nhà ở sẽ cung cấp các mẫu hợp đồng mua bán nhà cũ và yêu cầu cả hai bên sử dụng, có thể trực tiếp sử dụng chúng để thực hiện thay đổi trên cơ sở các mẫu hợp đồng tư nhân do bên bán cung cấp. Khi mua nhà, bạn phải để ý xem bên bán có thay đổi gì không và đưa ra những ý kiến, quan điểm của bản thân để đi đến thống nhất cuối cùng.

Là một người mua, bạn phải đọc các điều khoản một cách cẩn thận, và sau đó chọn các điều khoản có lợi cho bạn. Đặc biệt là một số điều khoản phạt.

(1) Tỷ lệ đặt cọc. Thông thường, tỷ lệ đặt cọc khoảng 5%, phải thanh toán khi ký hợp đồng. Và nhớ sử dụng thẻ mang tên chính bạn sang thẻ mang tên chủ sở hữu, và ghi chú khi chuyển tiền, đó là tiền đặt cọc mua hàng.

(2) Lãi phạt. Điều này rất quan trọng. Nếu bạn không thể trả khoản trả trước đúng hạn, bạn có lựa chọn nào khác?

(3) Thời gian giao nhà. Thông thường, bên bán sẽ giao nhà trong vòng 3 ngày sau khi nhận được khoản thanh toán cuối cùng, điều này sẽ dựa trên thời gian thực tế. Tất nhiên, càng sớm càng tốt cho người mua.

(4) Các mệnh đề bổ sung. Khi kết thúc hợp đồng, bạn có thể ghi một số nội dung bổ sung, ví dụ sau khi thương lượng với người bán, bạn phải ghi rõ ràng những điều khoản có lợi cho bạn, không nên thỏa thuận miệng mà hãy ghi vào phần hợp đồng. Chỉ những điều được ghi trong hợp đồng mới được đảm bảo cho bạn.

Phương thức thanh toán thỏa thuận

Có hai phương thức thanh toán: một lần và trả góp, và bạn có thể lựa chọn tùy theo tình hình của mình. Khuyên bạn dù có sức cũng nên chọn hình thức sau vì lãi suất thế chấp thấp. Tuy nhiên, gần đây, do giá nhà đất tăng vọt và sự kiểm soát vĩ mô của nhà nước, nhiều ngân hàng đã tăng lãi suất chuẩn từ 10% đến 20%, do đó nên lựa chọn theo cách quản lý tài chính của mình.

Xác nhận các chi tiết của việc giao nhà

(1) Thời gian và điều kiện bàn giao

Thời gian đã thỏa thuận, có thể nêu ra những điều kiện gì? Ví dụ, người bán có trách nhiệm dọn sạch phòng, thu dọn và như vậy.

(2) Phí bất động sản, phí điện nước, v.v.

Như đã đề cập ở trên, chủ nhà được yêu cầu cung cấp bằng chứng thanh toán cho tháng trước.

(3) Chuyển quyền sở hữu

  • Thời gian: Xác định thời gian đến Cục quản lý nhà để đăng ký và chuyển nhượng hợp đồng mua bán.
  • Chi phí: ai là người trả các loại thuế và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng. Những điều này phải được thỏa thuận trong hợp đồng.
  • Chuyển hộ khẩu: Thời hạn xóa hộ khẩu của bên bán được thỏa thuận tại thời điểm mua và được ghi thành hợp đồng.

Làm rõ trách nhiệm do vi phạm hợp đồng

Đây là một chuyện thường xảy ra, nếu hợp đồng được ký kết, chủ nhà ban đầu đột nhiên phát hiện ra rằng giá nhà đã tăng vọt! ! ! Vì vậy, khi mua nhà, trước hết phải làm rõ trách nhiệm do vi phạm hợp đồng và lưu ý những điểm sau:

(1) Thời gian trong hợp đồng phải là ngày tháng chính xác, và không sử dụng các từ như “trước” hoặc “sau”.

(2) Mỗi ​​nghĩa vụ chính phải có trách nhiệm pháp lý tương ứng một đối một khi vi phạm hợp đồng, và tốt nhất là nên trực tiếp ấn định một số lượng thiệt hại được thanh lý cụ thể.

(3) Người ta quy định nếu vi phạm hợp đồng thì người bán phải chịu phần thiệt hại của người mua như trang trí, di chuyển. Ngoài ra, quy định rằng bên vi phạm phải chịu các khoản chi phí khác nhau như phí kiện tụng chính và phí luật sư của bên liên quan.

Xử lý thủ tục vay và thanh toán đợt đầu

Từ sổ sách, số tiền trả nợ gốc và lãi. Bạn nên chọn cách trả nợ có lợi cho mình bằng 1 vài kiến thức về tài chính nhé.

Tính đến tình hình lạm phát hiện nay ở nước ta, các khoản cho vay đều kiếm được. Bởi vì tiền hiện tại có giá trị hơn nhiều so với tiền trong tương lai, vì vậy đừng trả nợ trước.

Chuyển nhượng tài sản, bàn giao nhà

Giai đoạn chuyển giao. Nhớ làm thủ tục chuyển nhượng trước khi sang tên chính chủ, lưu giữ đầy đủ các hóa đơn, chứng từ chuyển nhượng.

Nhớ thay lõi khóa vào ngày giao hàng.

Như vậy, đây là kinh nghiệm và quy trình mua nhà cũ mà chúng tôi đúc kết ra. Trên đây là hoàn toàn là cá nhân, nên sẽ phù hợp nhất định với trường hợp của bạn, hãy linh động hơn để đạt giá trị tốt nhất.