Lãi suất ảnh hưởng đến giá trị bất động sản như thế nào?

Giá của bất động sản đầu tư và bất động sản được nắm giữ để đầu tư có liên quan chặt chẽ đến lãi suất thế chấp và thị trường trái phiếu. Hiểu được mối tương quan lãi suất này có thể hỗ trợ nhà đầu tư trong quyết định mua, bán hoặc nắm giữ bất động sản đầu tư.

Lãi suất ảnh hưởng đến giá trị bất động sản như thế nào?

Lãi suất và Khoản vay

Hầu hết các bất động sản đầu tư được sử dụng đòn bẩy hoặc mua bằng nợ. Nhà đầu tư sẽ sử dụng vốn tự có của họ cùng với khoản vay từ ngân hàng, công ty bảo hiểm hoặc nhà đầu tư khác để mua tài sản.

Lãi suất lớn hơn sẽ làm tăng khoản thanh toán hàng tháng cho một khoản vay. Các nhà đầu tư và cho vay bất động sản mong muốn thu nhập từ bất động sản để trang trải các khoản thanh toán hàng tháng. Nếu giá thuê không tăng cùng với lãi suất, giá trị của bất động sản sẽ giảm.

Hãy tưởng tượng với tôi một bất động sản đầu tư cung cấp cho nhà đầu tư 1.000 đô la mỗi tháng thu nhập ròng từ hoạt động kinh doanh sau khi thanh toán các chi phí. Với lãi suất 4,25% đối với khoản thế chấp cố định trong 30 năm, một nhà đầu tư có thể vay khoảng 203.000 đô la. Nếu lãi suất tăng lên 5,25% thì người đi vay chỉ có thể vay được $ 181,000.

Lãi suất và Giá trị tài sản

Để đơn giản, chúng tôi sẽ giả định rằng một nhà đầu tư sẽ trả trước 25% và sẽ vay 75% giá của bất động sản. Với lãi suất 4,25%, một nhà đầu tư có thể mua được tài sản trị giá 271.000 đô la và khoản thế chấp là 203.000 đô la. Với lãi suất 5,25%, một nhà đầu tư chỉ có thể mua một tài sản trị giá 241.000 đô la với khoản thế chấp là 181.000 đô la.

Chi phí vay đã làm giảm sức mua của nhà đầu tư. Nhà đầu tư cần một mức giá thấp hơn để mua cùng một bất động sản tạo ra thu nhập hàng tháng 1.000 đô la.

Có thể cho rằng, giá trị của tài sản phải giảm để lôi kéo nhà đầu tư mua. Lãi suất thế chấp tăng 1% có tác dụng làm giảm giá trị 30.000 USD, mức lỗ gần đúng là 11%.

Lãi suất, rủi ro và tỷ lệ giới hạn

Bất động sản cạnh tranh để giành được các nhà đầu tư hợp lý. Các lý thuyết đầu tư quy định rằng một nhà đầu tư thông minh sẽ so sánh giống như các khoản đầu tư tùy thuộc vào rủi ro và lợi nhuận. Với sự lựa chọn để chọn một khoản đầu tư ít rủi ro hơn để có lợi nhuận tương tự như một khoản đầu tư rủi ro hơn, một nhà đầu tư hợp lý sẽ chọn khoản đầu tư ít rủi ro hơn.

Bất động sản được coi là một khoản đầu tư rủi ro hơn trái phiếu và cổ phiếu blue-chip . Một nhà đầu tư sẽ yêu cầu lợi tức cao hơn đối với rủi ro lớn hơn liên quan đến bất động sản.

Nếu lợi tức của chứng khoán được bảo đảm bằng thế chấp tăng lên, thì lợi tức cần thiết cho một khoản đầu tư vào bất động sản sẽ tăng lên.

Sự phản ánh lợi nhuận này được thể hiện thông qua tỷ suất vốn hóa. Tỷ lệ giới hạn được tính bằng cách chia thu nhập hoạt động ròng của tài sản cho giá trị hoặc giá của tài sản.

Tỷ lệ vốn hóa và giá cả có quan hệ tỷ lệ nghịch với nhau. Khi lãi suất trần tăng, giá trị giảm. Khi lãi suất trần giảm, giá trị sẽ tăng lên.

Khi lãi suất tăng, lãi suất trần tăng lên để bù đắp cho rủi ro bổ sung liên quan đến việc trở thành nhà đầu tư cổ phần trong bất động sản. Tỷ lệ giới hạn tăng làm giảm giá trị của bất động sản. Khi lãi suất giảm, lãi suất trần có thể giảm theo lãi suất thế chấp. Tỷ lệ giới hạn giảm làm tăng giá trị của bất động sản.

Kết luận

Lãi suất là một phần quan trọng của phương trình giá trị trong bất động sản. Lãi suất tăng nói chung sẽ dẫn đến giá trị tài sản thấp hơn trong thời gian dài. Lãi suất thấp và giảm nhìn chung sẽ dẫn đến giá trị tài sản cao hơn trong thời gian dài.

Các nhà đầu tư bất động sản có thể sử dụng xu hướng lãi suất trong các quyết định đầu tư của họ. Các nhà đầu tư bất động sản muốn mua một bất động sản có thể nên đợi khi lãi suất tăng và nhanh chóng mua khi lãi suất đang có xu hướng giảm. Người bán bất động sản sẽ khôn ngoan khi bán khi họ thấy lãi suất có xu hướng cao hơn và đợi khi lãi suất giảm.