Những kinh nghiệm khi mua nhà để đầu tư

Sau khi một làn sóng tăng giá bất động sản bắt đầu từ năm 2015, các khái niệm về việc mua một căn nhà để duy trì và nâng cao giá trị của nó đã bắt rễ trong trái tim của nhiều người. Phần lớn mọi người đã phát hiện ra rằng bất động sản là tài sản gia đình, và số vốn nhà đóng một vai trò quyết định đối với số lượng của cải.

Trong 10 năm trở lại đây, bất động sản là ngành công nghiệp trụ cột của đất nước, và giá nhà đất tăng vọt trên cả nước là một mô hình thu nhỏ của nền kinh tế đang bùng nổ. Những người mua nhà sớm đã nắm được lợi thế lớn, câu chuyện mua nhà làm giàu cũng đang diễn ra xung quanh chúng ta, quan niệm chỉ cần mua được nhà là có thể kiếm được tiền đã ăn sâu vào lòng người dân. .

Tuy nhiên, khi các nhà chính sách ra quyết định quyết tâm điều chỉnh cơ cấu kinh tế và không sử dụng bất động sản làm phương tiện kích thích kinh tế trong ngắn hạn, điều mà chúng ta có thể thấy trước là giá nhà đất sẽ không tăng vọt với độ dốc lớn như trước đây.

Khả năng xảy ra trong tương lai là tốc độ tăng trưởng của thị trường bất động sản ở các khu vực sẽ có sự phân hóa và sự phân hóa giữa các sản phẩm cạnh tranh sẽ gia tăng. Là người mua nhà, trước những thay đổi sắp tới, chúng ta nên có kỳ vọng khách quan và hợp lý về lợi ích khi mua nhà, coi trọng việc phòng ngừa rủi ro là điều quan trọng nhất.

Về vấn đề này, tôi dành một vài suy nghĩ, từ kinh nghiệm lịch sử khi bước vào những lần thua lỗ, xếp ra 4 sai lầm khi mua nhà để bạn tham khảo.

Căn nhà mới có giá trị đầu tư cao hơn căn nhà cũ

Lý do khiến mọi người muốn mua nhà mới, một là họ cảm thấy ngôi nhà mới, không có người ở, thích hợp để ở và làm cho mọi người cảm thấy thoải mái khi ở; hai là nhiều nhà mới được xây dựng phổ biến, các khu vực hoặc khu vực sầm uất của các khu vực bình dân. Với các tiện ích chất lượng cao riêng như cơ sở kinh doanh và câu lạc bộ hồ bơi, tiềm năng tăng giá trong tương lai sẽ lớn hơn so với các căn nhà đã qua sử dụng xung quanh.

Theo tôi, sự thật không tốt như các văn phòng kinh doanh và tờ rơi quảng cáo nói với họ.

Một sự nhất trí trong giới đầu tư bất động sản là mua một ngôi nhà mới để tự kinh doanh và mua đồ cũ để đầu tư.

Bản thân tòa nhà không thể tăng giá trị, nhưng giá trị của đất dưới ngôi nhà sẽ tiếp tục được nâng cao theo thời gian. Nói cách khác, giá trị đất càng cao trong tổng giá bất động sản thì dư địa tăng giá trong tương lai càng lớn. So với việc mua nhà cũ, mua nhà mới chi nhiều tiền hơn cho mặt tiền đẹp, bể bơi câu lạc bộ, đồ trang trí sang trọng và những thứ khác sẽ không đánh giá cao bằng đất. Nếu bạn bỏ ra một tổng giá như nhau để mua một căn nhà cũ, bạn có thể mua một căn nhà có diện tích lớn hơn một căn nhà mới, vì diện tích bằng với giá trị của mảnh đất nên khả năng tăng giá tuyệt đối của căn nhà hình thành trong tương lai sẽ còn cao hơn.

Một điểm đáng lưu ý nữa là tại nhiều thành phố lớn đáng mua nhà, do sự phát triển và hoàn thiện của xây dựng đô thị, nhà mới không còn chiếm vị trí đẹp, những khu đất vàng nhất đã bị chiếm dụng bởi cộng đồng dân cư xây dựng từ những năm đầu . Đây là một trong những lý do tại sao nhà cũ có thể tăng giá trị gia tăng hơn so với nhà mới có vị trí đẹp hơn.

Dù là dự án do cùng một chủ đầu tư phát triển thành nhiều giai đoạn thì vị trí của những giai đoạn đầu vẫn tốt hơn những giai đoạn sau.

So với nhà cũ, “tuổi nhà” của nhà mới cần được cập nhật

Giá nhà mới cao hơn nhà cũ, ngoài sức bền sản phẩm tốt hơn và trang trí tinh tế, còn có một điểm quan trọng khác là tuổi của ngôi nhà mới ngắn hơn.

Chúng ta đều biết rằng, ở Trung Quốc, nhà ở không phải là tài sản riêng vĩnh viễn và thời hạn sử dụng của quyền sở hữu là 70 năm. Mặc dù chưa có một trường hợp phổ biến nào về cách giải quyết việc hết hạn quyền sở hữu nhà ở trong vòng 70 năm, nhưng chúng tôi ước tính rằng có nhiều khả năng sẽ phải trả phí gia hạn sau khi quyền sở hữu nhà ở hết hạn. 

Phí gia hạn này đã được phản ánh trong giá bán của một căn nhà cũ, nếu tính đơn giản và đại khái, cứ mỗi năm bạn giảm thời gian sử dụng thì tổng giá bán của căn nhà sẽ được chiết khấu 1%, nhưng sẽ giới hạn 10 hoặc 20%. Nói cách khác, một ngôi nhà 30 năm tuổi trong cùng khu vực được giảm giá 20% cho một ngôi nhà 10 năm tuổi, đây là mức định giá tương đối hợp lý.

Nhưng đếm ngược bắt đầu từ khi nào trong 70 năm này?

Nhiều người cho rằng cách tính bắt đầu tính từ khi nhận bàn giao nhà, miễn là mua nhà, tuổi thọ sử dụng là 70 năm.

Quyền sử dụng 70 năm đối với quyền sở hữu nhà ở được tính từ ngày chủ đầu tư có được đất thông qua đấu thầu, đấu giá và niêm yết, việc chuyển nhượng tổng thể dự án không ảnh hưởng đến việc giảm trừ thời gian sử dụng.

Ví dụ, một chủ đầu tư A đã lấy một mảnh đất vào năm 2001 và cứ đắp đất mà không phát triển, đến năm 2014, dây chuyền vốn bị phá vỡ và mảnh đất được chuyển giao cho nhà phát triển B. Nhà phát triển B tiếp tục bao phủ mảnh đất đó, bắt đầu xây dựng vào năm 2017, và giấy chứng nhận trước khi bán đã được nhận vào năm 2019 và đã được bán cho chủ sở hữu. Khi chủ sở hữu ngôi nhà mới được cấp giấy chứng nhận bất động sản, thời hạn sử dụng chỉ là 70- (2019-2001) = 52 năm, không phải là 70 năm đầy đủ.

Qua trường hợp này, chúng tôi thấy rằng sau khi mua một ngôi nhà đã 9 năm tuổi, thời hạn sử dụng còn lại của căn nhà mới tinh có thể dài hơn 8 năm. Thời gian hữu ích còn lại của tài sản phụ thuộc hoàn toàn vào ngày nhà phát triển mua lại đất. Không phải năm tòa nhà được xây dựng.

Nhà phát triển càng lớn, chất lượng nhà càng tốt

Khi mua nhà mới, mọi người ngày càng chú ý nhiều hơn đến thương hiệu của các chủ đầu tư và sẵn sàng trả giá cao hơn cho thương hiệu của các chủ đầu tư nổi tiếng. Mức độ tập trung của ngành bất động sản đã tăng lên nhanh chóng trong những năm gần đây và xu hướng này sẽ ngày càng rõ ràng hơn.

Tuy nhiên, công ty bất động sản càng nổi tiếng thì tay nghề xây dựng và chất lượng trang trí của ngôi nhà càng tốt?

Không hẳn là như vậy!

Lợi thế của các nhà phát triển lớn là họ có nguồn vốn dồi dào, và về cơ bản họ có được những vị trí đất đai cao cấp. Nhưng theo vòng hạn chế về giá này, các dự án này sẽ thua lỗ.

Để giảm bớt tổn thất, các nhà phát triển chắc chắn sẽ giảm giá chất lượng của việc xây dựng và trang trí, điều này đã dẫn đến cái gọi là “tối ưu lợi nhuận” .

Các chủ đầu tư có hàng chục triệu dự án trên khắp cả nước. Một dự án đã được bảo vệ, điều này không ảnh hưởng nhiều đến danh tiếng chung của nó. Vào thời điểm mà việc bảo vệ quyền lợi đã trở thành hiện tượng phổ biến, nhiều người bán hàng vô đạo đức thậm chí còn tự tin hơn, miễn giới hạn giá đủ thấp, không có vấn đề như thế nào là xấu. Không cần phải lo lắng về chất lượng.

Càng xa trung tâm, sự phát triển trong tương lai càng lớn

Trong đợt tăng giá trước đó, càng xa trung tâm thành phố, giá nhà càng tăng dữ dội. Sau khi giá trung bình của các thành phố lớn tăng lên, giá trung bình của ngành cho thấy trạng thái bằng phẳng, điều này là do ranh giới đô thị được mở rộng. Vùng ven đô thị ban đầu đã được hợp nhất vào thành phố trung tâm sau khi lượng mua đủ, và giá cả cũng phù hợp với trung tâm thành phố.

Tuy nhiên, xu hướng này không thể tiếp tục mãi mãi. Khi mức giá trung bình ở các khu vực xa trung tâm đang dần tiệm cận thành phố trung tâm, người mua nhà sẽ bỏ phiếu với quyết định đầu tư bằng chân hàng triệu, hàng chục triệu của mình sẽ không bị lỗi thời bởi nhiều “lý thuyết vòng tròn, và XX sẽ là trung tâm vũ trụ”. “”, “XX là XXX tiếp theo” và các từ ngữ tiếp thị khác bị đánh lừa.

Điều thú vị là qua phân tích dữ liệu lịch sử, tôi nhận thấy một thực tế: lĩnh vực đầu ngành của thành phố cũng có vòng quay chu kỳ lớn.

Bởi vì trong đợt tăng giá bất động sản vừa qua, các vùng ngoại ô và vùng ven nhìn chung tăng cao hơn nhiều so với khu vực nội thành, nên có ý kiến ​​thống nhất rằng càng ở các khu vực xa, thị trường tăng giá bất động sản càng lớn. Trên thực tế, kinh nghiệm này chỉ xảy ra áp dụng cho làn sóng thị trường này sau năm 2015, không phải là một quy luật phổ biến.

Tôi không thể khẳng định chắc chắn rằng lịch sử sẽ lặp lại. Vòng tiếp theo của thị trường bất động sản sẽ được dẫn dắt bởi các trung tâm đô thị, và chênh lệch giá giữa các khu vực sẽ tăng trở lại. Tuy nhiên, đầu tư vào các lĩnh vực không có tàu điện ngầm hoặc các chính sách thuận lợi ở các vùng ngoại ô hầu như sẽ không thấy được vinh quang như đợt tăng gấp đôi nhanh chóng trước đó.

Có thể bạn quan tâm: