Review dự án Vinhomes Grand Park theo góc nhìn của sale

dự án Vinhomes Grand Park

Tổng quan dự án Vinhomes Grand Park

Vinhomes Grand Park nằm tại đường Nguyễn Xiển & Phước Thiện thuộc phường Long Thạnh Mỹ, Quận 9 cũ nay là TP Thủ Đức. Quy mô 271,8ha cung cấp ra thị trường khoảng 40.000 căn hộ trên 71 tòa tháp cao 25-35 tầng, 1700 sản phẩm thấp tầng nhà phố, biệt thự và dinh thự. Mật độ xây dựng khối đế khoảng 31%, khối tháp 24%. Được chia làm nhiều phân khu với các phân khúc Sapphire, Ruby và Diamond.

Hiện tại đã xuất hiện 5 phân khu căn hộ là The Rainbow ( 10.000 căn đã bàn giao), The Origami ( 10.000 căn chuẩn bị bàn giao vào năm 2022), Masteri Centre Point ( 5.000 căn hộ dự kiến bàn giao 2023), Beverly ( 9 tháp, 5000 căn đang nhận booking ), The Miyako ( 10.000 căn dự kiến ) và 2 phân khu thấp tầng nhà phố, biệt thự là The Manhattan ( 550 căn ), The Manhattan Glory ( 800 căn).

Đây là dự án đại đô thị, tốn rất nhiều giấy mực, khen đến chê, yêu đến ghét. Vì vậy một bài khó đi hết được dự án. Xin chia sẻ phần 1 về phân khu The Rainbow – phân khu đầu tiên của dự án.

Bài viết trong phần 1 này sử dụng chủ yếu tin tức từ bài viết của Anh Phóng – một phóng viên chiến trường đích thực. Bài viết được viết theo góc nhìn quá trình bán hàng của dự án, liên quan tới giá cả, tình hình thị trường nhiều hơn việc review chi tiết cụ thể từng căn, từng tiện ích.

Tổng quan phân khu The Rainbow

Phân khu The Rainbow là phân khu đầu tiên của dự án Vinhome Grand Park được mở bán. Phân khu nằm tại vị trí giáp đường Nguyễn Xiển – ngay lối vào dự án và kéo dài tới khu vực quy hoạch đường vành đai 3 đi qua. Bao gồm 17 tòa cao 25-35 tầng, gồm các cụm S1, S2, S3, S5. Tổng số căn hộ khoảng 10.000 căn, trong đó khoảng 7.000 căn dành cho người VN và 3.000 căn dành cho người nước ngoài.

Định hình sản phẩm phân khúc này là Saphire – chất lượng thấp nhất trong 3 dòng sản phẩm tại dự án.

Tổng quan phân khu The Rainbow

Tập 1: Lên dây cót và cú quay xe của Vin

Trong năm 2017, Vinhomes đã giới thiệu ra thị trường thương hiệu Vincity. Thời điểm đó dự án được truyền thông là khu đô thị đầy đủ tiện ích dành cho những gia đình trẻ, người có thu nhập thấp. “Vincity ngôi nhà mơ ước chỉ với 700tr”. Với mức thu nhập dưới 240 triệu/năm cũng hoàn toàn có thể mua, và trả góp trong vòng 4-6 năm.

Năm 2018, Vin bắt đầu triển khai xây dựng hạ tầng, tiện ích, xây dựng phần móng cọc.

Sau 2 năm mòn mỏi chờ đợi, dồn nén của khách hàng và sale thì ngày 22/6/2019 Vin tổ chức lễ kick-off hoành tráng, nổi đình đám tại sân vận động quân khu 7.

Điều đáng nói là Vinhomes chính thức quay xe, thay đổi thương hiệu, định dạng dòng sản phẩm tại dự án. Dự án đổi tên chính thức thành Vinhomes Grand Park, định dạng rõ ràng 3 dòng sản phẩm Sapphire, Ruby và Diamond. Cùng với đó là giá rumor tăng lên 25tr/m2. Một mức giá rất cao so với khu vực Quận 9. Những người có thu nhập thấp chính thức tắt hi vọng vào ngôi nhà mơ ước sau 2 năm chờ đợi.

Nhưng điều này không ảnh hưởng nhiều tới sự thành công vào giai đoạn mở bán đầu tiên – Phân khu The Rainbow

Tập 2: Mở bán nóng bỏng tay – cháy hàng

Sau lễ kick-off hoành tráng với 63 sàn đại lý, 10.000 sale, Vinhomes chính thức đóng booking giữ chỗ. Theo thống kê của phóng viên “Mỗi sàn đại lý nhận thấp nhất cũng 500 booking , có đại lý lớn nhận tới hơn 3000 booking”. Điều này thể hiện sức nóng và nhu cầu khủng khiếp thời điểm đó đối với dự án. Song song với việc đóng booking Vin chính thức mở bán, chia giỏ hàng cho cho từng đại lý. Time line như sau: Ngày 24 – 26/06/2019 mở bán giỏ hàng cho người nước ngoài, ngày 27 – 28/06/2019 mở bán giỏ hàng cho người Việt Nam.

Sức nóng và tốc độ bán hàng thời điểm đó theo ghi nhận từ sale rất khủng khiếp. Hiện tượng sang cọc ngay tại event mở bán với mức chênh lệch từ 30 – 70 triệu xảy ra, trên các hội nhóm liên quan tới dự án, lượng tin nhắn chào bán, rap căn dạng Fx bùng nổ. Sau này chủ đầu tư truyền thông rằng trong vòng 17 ngày bán hết sạch 10.000 căn, toàn bộ phân khu Rainbow. Nhưng điều này không hoàn toàn đúng, chỉ chính xác ở mức độ 70-80%. Vì sau khoảng thời gian đó vẫn còn một số đợt ra hàng nhỏ lẻ từ 20-50 căn. Cho tới thời điểm hiện tại, chủ đầu tư vẫn ra giỏ hàng các căn tầng 2 phân khu này.

Lý giải cho sự thành công khi mở bán phân khu này là uy tín từ thương hiệu Vihomes và Vingroup sau dự án Vinhomes Central Park, sự dồn nén của thị trường sau 2 năm kể từ lúc rò rỉ thông tin, chính sách bán hàng, nguồn cung căn hộ có dấu hiệu bị siết lại về pháp lý.

Tập 3: Bàn giao cắt lỗ, giá gốc và chốt lời

Một năm sau ngày mở bán, tới quý 3/2020 Vinhomes bắt đầu bàn giao phân khu Rainbow. Chất lượng bàn giao được phản hồi khá tốt mặc dù đây là phân khúc thấp nhất. Các căn phổ biến là căn 2PN 1WC. Thiết kế layout theo khá ổn, thông thoáng tuy nhiên một số căn bố trí cục nóng máy lạnh ngay trước lôgia đón gió vào phòng ngủ nhỏ. Khả năng chống ồn cũng chưa được tốt.

Sau bàn giao, thị trường chuyển nhượng thứ cấp tại dự án bắt đầu nhộn nhịp. Với số lượng sản phẩm bàn giao ồ ạt 10.000 căn, tình trạng cắt lỗ từ 50-200tr xảy ra, nhiều căn bán giá gốc. Bên cạnh đó cũng có không ít các căn chốt lời từ 50-500tr.

Anh Phóng lý giải cho sự cắt lỗ, ra giá gốc bởi các nguyên nhân sau:

  • Chênh lệch giá từ giỏ hàng: Ngay từ ngày đầu mở bán, CDT đã phân loại rõ ràng ra 2 giỏ hàng : 1 giỏ hàng giá dành cho người Việt Nam, 1 giỏ hàng dành cho người Nước Ngoài. Và giá bán 2 giỏ hàng này chênh lệch từ 20-30%. Về giỏ hàng NVN, các căn view mặt sông sẽ có giá cao hơn 15-20% so với các căn view mặt nội khu, các căn tầng thấp (dưới 5) sẽ có giá rẻ hơn 10%-15% so với các căn từ tầng trung trở lên (bỏ 14), các căn khu S1 sẽ có giá rẻ nhất rồi sau đó tăng dần đến S2-S3 và cuối cùng là S5. Nên nhớ thời điểm mở bán thị trường rất nóng, nhiều người VN không chấp nhận không ráp được căn, hoặc mua chênh từ người khác mà sẵn sàng mua F0 từ giỏ hàng NNN. Ví dụ điển hình như 1 căn 2PN+ 69m2 thuộc giỏ hàng Việt Nam giao động từ 1.9 – 2.3T, nhưng giá giỏ hàng NNN đều từ 2.5T-3T
  • Chính sách thanh toán cho vay 70% và thanh toán theo tiến độ: nếu mua những căn có vay ngân hàng thì họ chỉ cần thanh toán 30% giá trị căn nhà và 70% còn lại được ngân hàng hỗ trợ vay với ưu đãi lãi suất 0% sau thời gian nhận nhà là 6 tháng. Ai cũng mong muốn được cái 6-tháng 0% lãi suất ấy mắc dù có những căn không dùng chính sách vay với giá gốc cực thấp, thấp hơn từ 100-200tr so với các căn có vay ngân hàng nhưng họ vẫn chấp nhận chọn những căn có vay. Ví dụ 1 căn không dùng chính sách vay 2PN1WC giá gốc chỉ 1.7T, chủ nhà đang bán lại ở mức 1.9T và 1 căn dùng chính sách vay giá gốc 1.85T bán lại với mức 2.05T. Thời điểm đó, chắc chắn căn 2.05T lại HOT hơn căn 1.85T đấy. Mặc dù sau 6 tháng, căn nào cũng chịu lãi suất như nhau.
  • Mua chênh: Bên cạnh đó các căn cắt lỗ, giá gốc, khó ra hàng là những căn mua chênh dạng Fx-Fx sau ngày mở bán.
  • Số lượng sản phẩm quá nhiều được bàn giao, dẫn đến nguồn cung tăng đột biến tại một thời điểm, công cuộc cạnh tranh ra hàng khốc liệt hơn.

Ở chiều ngược lại, vẫn có những khách hàng may mắn khi mua được các căn giá gốc thấp chốt lời. Đặc biệt là các căn quay mặt nội khu hoặc quay hướng Đông Nam ra sông Đồng Nai. Ví dụ, 1 căn 2PN+ tầng 4 view nội khu tòa S5.01 giá chỉ 2T – nhưng cũng căn diện tích đó nhưng tòa khác lại có giá từ 2.3T giỏ hàng NVN – giá từ 2.5T giỏ hàng NNN. Hoặc 1 căn 3PN ở S1.06 tầng 3 giá chỉ 2.5T nhưng 1 căn 3PN khác ở vị trí khác lại có giá từ 2.8T giỏ hàng NVN – giá >3T giỏ hàng NNN => Những căn chốt lời cao thường là những căn có mức giá gốc cực thấp vì mua được đợt mở bán đầu tiên và không phải mua chênh lệch lại từ người khác.

Tập 4: Hiện tại ổn định

Đến nay cũng đã hơn 1 năm kể từ ngày tòa đầu tiên được bàn giao tới tay khách hàng. Nhiều nỗi buồn cần được trải lòng, cùng có nhiều niềm vui được khoe ra. Tình hình tại phân khu này theo mình đã đi vào ổn định.

Về phía các chủ nhà, những căn chưa thể ra hàng do lợi nhuận hoặc giá bán quá cao, chủ nhà đã cơ cấu lại tài chính, chuyển mục đích cho thuê tạm thời chờ thời điểm ra hàng. Hiện tượng rao bán ồ ạt đã hết. Bên cạnh đó vẫn còn một số căn ra giá gốc, còn lại phổ biến ghi nhận mức chênh từ 50-300 triệu. Nếu anh em nào sale dự án sẽ thấy rất rõ, giỏ hàng thứ cấp sau thời điểm tháng 4/2021 giảm đi rất nhiều, ít lựa chọn với các căn xấu hơn rất nhiều so với thời điểm cuối năm 2020, đầu 2021.

Về phía người mua, ở đây là người dùng cuối. Tỉ lệ lấp đầy của dự án tăng lên rất nhanh. Cái này ghi nhận sự nỗ lực của Vinhomes. Dự án hiện tại khá xa trung tâm, giao thông chưa được thuận tiện, tiện ích đặc biệt là trung tâm thương mại, trường học, bệnh viện chưa lên hết. Nhưng nhiều khách hàng vẫn chọn ở đây vì các yếu tố về tiện ích, hệ sinh thái. Vì giá thuê ở đây khá thấp, chỉ cần 4-5tr có thể thuê 1 căn hộ nhỏ trong dự án. Một lí do khác nữa là với phân khúc trên dưới 2 tỷ thì hiện tại rất khó mua được căn hộ mới tại TPHCM.