Vì sao không nên ở chung cư?

Tôi tin rằng nhiều người sẽ nghe ai đó nói với bạn rằng, đừng mua căn hộ chung cư khi muốn mua nhà, nhưng lý do thì không quá rõ ràng, thậm chí hoàn toàn không thuyết phục được bạn. Gần đây, doanh số bán trên thị trường nhà ở cũ tại các thành phố hạng nhất đang ế ẩm, nhiều đơn vị trung gian lại bắt đầu vận động mua bán căn hộ trở lại với giá rẻ.

Không thể phủ nhận rằng, nhiều chung cư tận dụng được lợi thế giao thông thuận tiện, vị trí thương mại phát triển, giá bán thấp hơn nhiều so với việc mua 1 căn nhà. Và có những người xung quanh tôi đang tuyệt vọng nói về mức độ thoải mái của căn hộ chung cư sau khi ở 1 thời gian.

Nhưng liệu căn hộ có thực sự tốt như vậy?

Thông qua các câu hỏi trên nhiều tài liệu, tôi sẽ tóm tắt quan điểm cá nhân của mình và cho bạn biết lý do tại sao không nên mua chung cư, còn quyết định vẫn là ở bạn.

Vì sao không nên ở chung cư?

Sử dụng đất

Nói một cách đơn giản, những ngôi nhà được xây dựng trên loại đất này chủ yếu để kinh doanh. Khi chính phủ cấp đất, tính chất của đất nói chung là đất toàn diện (thương mại và thổ cư) hoặc đất thương mại, để kiếm thêm lợi nhuận, chủ đầu tư cung cấp nước và khí đốt cho nhà ở thương mại, và đóng gói các căn hộ thành những sản phẩm đa chức năng, để sử dụng trong dân cư. Loại hàng này thực chất lợi dụng sơ hở của đất nước, một khi xảy ra sự cố thì người tiêu dùng rất dễ trở nên bị động.

Rõ ràng, việc nhà nước không hỗ trợ căn hộ thương mại để giành giật thị trường nhà ở thương mại thông thường, điều này ảnh hưởng rất lớn đến doanh thu bán đất và thuế bán hàng của Chính phủ, vì giá bán đất thương mại thấp hơn nhiều so với giá đấu giá nhà ở thương mại, thổ cư, sản phẩm được xây dựng trên đất thương mại.

Vì vậy, chính sách căn hộ thương mại và nhà ở tương đối rủi ro, chúng tôi chú ý đến sự chắc chắn trong đầu tư và cố gắng tránh sự cố “thiên nga đen”, nếu không, một khi chính sách mới thay đổi thì chỉ biết ngồi chờ và khóc.

Giá trị dân cư

Chúng ta đều biết rằng hầu hết các chung cư thương mại về cơ bản là không được an cư, không mang theo bằng cấp (con cái không được đi học). Vì vậy, bạn đã mua một căn hộ thương mại, nghĩa là không có giá trị phụ trợ này, và đây thường là giá trị của bất động sản. Do các trường tiểu học và trung học cơ sở ở một số tòa nhà dân cư ở Sài Gòn tương đối tốt nên giá nhà đất trung bình cao hơn các khu vực lân cận hơn chục phần trăm.

Những bất lợi như sau:

1. Hành lang dài, phòng ốc hai bên, mật độ sinh hoạt ngột ngạt.

2. Ánh nắng mặt trời và hệ thống thông gió kém, nhìn chung không có khu vực sinh hoạt công cộng và cảnh quan xanh ở tầng dưới.

3. Tỷ lệ cổ phần nói chung là trên 25%, và tỷ lệ nhà ở thấp.

4. Vì căn hộ được sử dụng cho mục đích thương mại, phí tiện ích được tính theo nước thương mại, và chi phí tài sản tương đối cao. Bạn có thể xem thêm thông tin ở bài viết về các chi phí ở chung cư hiện nay của chúng tôi.

5. Văn phòng thương mại và nhà ở hỗn hợp, nhân sự hỗn hợp, chất lượng chung của cộng đồng không thể được cải thiện, và tỷ lệ hoàn vốn cho thuê cũng thấp.

Tóm lại, không có an cư, lạc nghiệp, chất lượng cuộc sống cũng không có, chỉ tương đương với việc mua một cái “giường”, sau này không có khả năng lên giá, bạn phải bỏ tiền ra để nâng cấp. Tốt hơn hết là bạn nên thuê nhà trực tiếp.

Đầu tư hiệu quả về chi phí

Nhiều người cho rằng căn hộ chung cư rẻ thì tổng và đơn giá thấp, nhìn chung đơn giá chỉ bằng một nửa, thậm chí thấp hơn một nửa so với nhà cùng vị trí.

Đúng, giá thấp có thể là lợi thế duy nhất của căn hộ, nhưng liệu giao dịch này có thực sự tiết kiệm chi phí?

Khoản trả trước cho căn nhà đầu tiên thường vào khoảng 30% và thời gian vay là 30 năm, có thể là khoản vay thương mại hoặc khoản vay quỹ dự phòng nhà ở;

Khoản thanh toán trước đối với căn hộ thương mại tối thiểu là 50% và chỉ có thể là khoản vay thương mại, thời gian vay chỉ 10 năm, lãi suất vay tương đối cao, một số thành phố còn yêu cầu thanh toán toàn bộ.

Ví dụ, chúng ta biết rằng nhiều căn hộ chỉ tồn tại trên thị trường đồ cũ, và khi chúng được bán, chúng thường tương đương với giá nhà ở cũ tại địa phương.

Từ quan điểm mua lại không gian: chọn một căn hộ, bạn chỉ có thể mua 40 mét vuông, và tỷ lệ nhà ở vẫn còn thấp; chọn một nơi ở cũ, bạn có thể có một thị trường chỉ cần hai phòng ngủ với diện tích hơn 60 mét vuông.

Ở góc độ áp lực vốn vay, do lãi suất vay mua căn hộ thả nổi cao và thời gian nắm giữ chỉ 10 năm nên thực tế áp lực thanh toán hàng tháng cũng tương tự như đối với nhà dân dụng.

Dưới góc độ thời hạn nắm giữ thì quyền sở hữu căn hộ chung cư thường là 40-50 năm và không có giải thích rõ ràng sau khi hết hạn; trong khi quyền tài sản thông thường là 70 năm và đã có luật quy định rõ ràng quyền sử dụng tự động hết hiệu lực gia hạn.

Xét từ khía cạnh thu nhập sau này, do khu dân cư định cư và khu trường học và sự quen thuộc về tài chính, chẳng hạn như vay thế chấp nhiều hơn, tỷ lệ tăng giá sau này thua xa sản phẩm căn hộ.

Tổng kết lại, với cùng một giá xe và áp lực nguồn cung hàng tháng chênh lệch ít, nếu chọn căn hộ, bạn chỉ có thể mua được những sản phẩm có diện tích nhỏ hơn, thời gian giữ chỗ ngắn hơn và giá trị gia tăng chậm hơn trong thời gian sau. Giá thực sự là như vậy.

Chi phí thuế giao dịch

Bạn chỉ biết rằng thuế căn hộ cao, nhưng bạn có thể không biết nó cao như thế nào.

  • Lệ phí trước bạ: 0.5% nhân với giá trị tài sản
  • Phí công chứng mua bán nhà đất: 01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản (căn hộ từ 1-3 tỷ đồng)
  • Thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng bất động sản: VAT = [giá mua – ( giá bán + chi phí liên quan )]x25%
  • Phí thẩm định hồ sơ: 0,15% giá trị tài sản
  • Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp: Số thuế phải nộp = Số thuế phát sinh – Số thuế được miễn, giảm (nếu có)
  • Phí môi giới: Tùy điều kiện của bạn và nhân viên môi giới

Do đó, giao dịch căn hộ đã qua sử dụng có thể phát sinh thuế cao tới 15% -20%; trong khi giao dịch sản phẩm nhà ở đã qua sử dụng, nếu bạn tìm được căn nhà có thời hạn tối thiểu 5 năm, bạn chỉ cần đóng thuế chứng thư 1% – 3%.

Bạn có thể nói rằng tôi có thể thêm thuế và phí cho người mua. Thực tế cho thấy, dù ai trả cho một sản phẩm căn hộ cùng giá thì thuế, phí càng cao thì số tiền thu về càng ít, nhà càng lên giá thì giá trị càng ăn vào thuế, phí, ít nhất 1/3!